一项目定位
AstraHome Skillset 是一套面向硅谷 AI / 科技新贵家庭的 AI-powered Home Upgrade Planning System。它不是普通找房助手，也不是传统 realtor 的 FAQ 系统，而是一个用于买房、置换、融资、税务、RSU/股票流动性和家庭资产决策的智能规划框架。
核心服务对象
- AI / Tech 公司高收入 W-2 家庭
- RSU / 股票 / 期权资产占比较高的科技家庭
- 准备从第一套房升级到学区房 / single family / luxury home 的家庭
- 已有自住房，正在考虑先买后卖、保留旧房出租或卖旧房换首付的家庭
- 目标房价约 $2M–$10M 的硅谷买家与置换客户
- 关注税务、贷款、现金流、股票波动和家庭长期资产布局的高净值家庭
一句话定位
AstraHome 帮助 AI 财富时代的科技家庭，把买房置换从「找房交易」升级为 「住房资产决策」。
二Skillset 总体设计逻辑
设计逻辑是：先分诊，再路由，再进入具体案例规划 Skill，最后输出可执行的 Home Upgrade Plan。整体由四层组成。
1. 客户输入层收集家庭、收入、资产、房产、贷款、RSU、税务、时间线和风险偏好
2. Meta Intake & Routing 层统一完成信息采集、需求分析、风险评分和路由判断
3. Case Skill 层根据客户所处场景，进入不同的专业规划 Skill
4. Shared Knowledge Base 共享基础层所有 Case Skill 共用市场、贷款、税务、RSU、房产、合规和规划逻辑知识库
三客户输入层
负责收集完整背景信息，为后续路由和规划提供基础。
1. 家庭与身份信息
- 年龄 / 婚姻状态 / 子女年龄 / 家庭成员
- 当前居住城市 / 目标城市 / 学区 / 通勤需求
- 是否近期搬迁 / 是否有入学时间线
- 是否有父母同住或未来养老需求
2. 收入与资产信息
- W-2 base / Bonus / RSU / 股票 / 期权 / Vesting schedule
- Cash / brokerage / Retirement account
- 当前房产估值 / 贷款余额 / 房贷利率
- 其他投资房 / 海外资产（如有）
3. 当前房产信息
- 房屋类型 / 市场估值 / 剩余贷款 / 月供 / 利率
- Property tax / HOA
- 出租潜力 / 预估租金 / 未来是否想保留
4. 目标房产信息
- 目标房价区间 / 城市 / 学区 / 房屋类型
- 最低卧室 / 卫浴 / 面积 / lot size / commute tolerance
- 是否考虑 off-market / fixer / remodel / luxury / estate
5. 贷款与融资信息
- 当前 pre-approval 状态 / 可接受月供 / down payment 来源
- 是否愿意使用 HELOC / bridge loan / PAL / SBLOC
- 是否已有 private bank 关系
- 是否愿意承担 ARM 利率变化风险
6. RSU / 股票与税务信息
- 股票总市值 / cost basis / unrealized gain
- short-term / long-term gain / vesting 时间表
- lockup / tender offer / IPO event / 是否已有 CPA
- 是否关心 capital gain tax / AMT / 股票集中度
7. 时间线与风险偏好
0–3 个月内买3–6 个月6–12 个月只是提前规划
学区 deadline工作 relocation deadline能否接受双房贷能否接受短期市场波动
保守 / 平衡 / 激进
四Meta Intake & Routing Skill
整个 Skillset 的入口。负责收集信息、判断真实需求、识别缺失信息、风险评分、判断买房/置换场景，并路由到最合适的 Case Skill。
A. Fact Finder 信息采集
系统化采集家庭、收入资产、当前/目标房产、贷款、RSU、税务、时间线、风险偏好。
Client SnapshotMissing Info ListData Completeness Score
B. Needs Analysis 需求分析
判断客户真正要解决的问题：首次购房、学区升级、condo→SFH、$2-3M→$4-6M 升级、先买后卖、保留旧房出租、RSU 支持买房、减税、优化贷款、降低现金流压力。
Primary Planning IssueSecondary IssuesClient Motivation Map
C. Risk Scoring 风险评分
现金流、down payment gap、贷款审批、股票集中度、capital gain tax、卖股时机、双房贷、旧房出售周期、市场竞争、ARM 利率、PAL/SBLOC collateral、家庭决策不一致风险。
Risk & Gap AnalysisRed FlagsAdvisor Notes
D. Routing Decision 路由判断
根据客户画像路由到一个主 Skill 和若干辅助 Skill（例：股票多现金少 → RSU Liquidity；担心卖股交税 → Tax Optimization；$5M+ → Luxury）。
Recommended Case SkillSupporting SkillsRouting Reason
E. Missing Info Loop 缺失信息追问
关键信息不足时，系统不直接输出结论，而是先追问，例如：
当前房产估值？贷款余额与利率？RSU vesting schedule？股票 cost basis？
是否已有 pre-approval？目标房价区间？月供上限？是否愿意卖股票？
是否用 PAL/SBLOC/HELOC？CPA 是否估算过 capital gain tax？
五Case Skill 层设计
根据客户所处场景，进入 8 个专业规划 Skill 之一（可叠加辅助 Skill）。
Case Skill 1
First Home Buyer
首次购房规划
适合客户
- 没有自住房 / 高收入 W-2
- Cash 不一定充足，RSU 增长潜力大
- 想进入湾区核心学区或通勤圈
核心分析
- 收入是否支持预算 / down payment 来源 / Jumbo 资格
- 是否等 bonus / RSU vesting / family gift fund
- 学区与通勤 trade-off / 是否先买 townhouse
输出
Buyer Readiness ScoreTarget Budget RangeSchool District ShortlistLoan ChecklistFirst Home Action Plan
Case Skill 2
Move-up Buyer
改善型置换规划
适合客户
- 已有第一套房 / 子女上学或空间不足
- condo / townhouse / 小 SFH → 更好学区或更大房
- 目标 $3M–$6M / 旧房卖租留不确定
核心分析
- 当前 equity / 旧房利率是否值得保留 / 出租 cashflow
- 卖旧房换首付利弊 / 保留旧房对 DTI 影响
- 新房月供压力 / Buy first vs sell first / liquidity gap
输出
Home Upgrade PathKeep vs Sell 分析Buy First vs Sell FirstLiquidity Gap90-Day Action Plan
Case Skill 3
RSU / Stock Liquidity
股票财富驱动买房规划
适合客户
- RSU / 股票 / 期权占净资产比例高
- 想买房但不想一次性卖大量股票
- 有 IPO / tender offer / lockup / vesting 事件
核心分析
- vesting / 集中度 / 已实现-未实现 gain / 长短期
- 卖股时间点 / 波动风险 / 是否部分卖股
- 是否用 PAL/SBLOC 过渡 / lender 对 RSU income 认定
输出
Stock-to-Home Funding MapSell vs BorrowLiquidity Risk ScoreConcentration Red FlagsCPA / Lender Question List
Case Skill 4
Tax Optimization
税务优化与 Down Payment 策略
适合客户
- 需要卖股凑首付 / 有大量 unrealized gain
- 不确定首付放 20/25/30/40%
- 想在税务、现金流、贷款利率间平衡，与 CPA 协同
核心分析
- Down Payment 比例分析（贷款额/月供/reserve/竞争力）
- 卖股税务影响（LTCG/STCG/NIIT/state/AMT/分批）
- Loan Option vs Stock Sale 路径比较
输出
Down Payment Scenario TableSell Stock Tax ChecklistCapital Gain EstimateCPA Discussion NotesTax-Aware Funding Path
Case Skill 5
Mortgage & Financing
贷款融资组合规划
适合客户
- 目标 $3M–$10M / 需 jumbo / super jumbo
- 收入高但资产结构复杂 / RSU 多现金少
- 想先买后卖 / 保留旧房 / 减少卖股 / 优化利率成本
核心分析
- Fixed vs ARM（30/15yr、7/6、10/6、IO ARM）
- PAL/SBLOC、HELOC/Home Equity、Bridge/Buy-first
- Combination Strategy 组合方案
输出
Financing Option MapFixed vs ARMPAL/SBLOC NotesMonthly Payment Stress TestQuestions for Lender / Private Bank
Case Skill 6
Buy First / Sell Later
先买后卖置换规划
适合客户
- 目标房源稀缺 / 不想先卖被迫租房
- 资产强但现金不完全充足
- 需协调旧房 equity、新房首付与贷款，提高 offer 竞争力
核心分析
- 首付来源 / HELOC/PAL/bridge 可行性
- 双房贷 stress test / 旧房出售周期 / 出租可行性
- sale contingency / rent-back / recast / 多久需卖旧房
输出
Buy First Feasibility ScoreDouble Mortgage Stress TestTemporary Liquidity PlanOffer Strategy NotesSell Timeline Checklist
Case Skill 7
Luxury / Estate Buyer
高端豪宅买家规划
适合客户
- 目标 $5M+ / AI founder / senior exec / IPO wealth
- family office client
- 关注隐私、土地、学校、社区、legacy 与资产流动性
核心分析
- Private showing / off-market / privacy / lot / view
- Future resale liquidity / holding cost / property tax / insurance
- Trust / LLC ownership / ADU / estate planning 协同
输出
Luxury Buyer BriefOff-market Search CriteriaLifestyle & Legacy FitOwnership Structure Q-ListEstate Risk Checklist
Case Skill 8
Investor / Second Home
投资房 / 第二居所规划
适合客户
- 已有自住房 / 想买投资房或第二居所
- 想保留旧房出租
- 关注 cashflow、税务、折旧与长期资产配置
核心分析
- Rental income / cap rate / vacancy / management
- Financing / depreciation / 1031 exchange
- Short-term rental restrictions / local regulation / 长期财富角色
输出
Investment Property ScorecardCashflow EstimateFinancing ChecklistTax Questions for CPABuy / Hold / Wait
Tax / Financing Skill 合规边界
- 不直接计算最终税额作为税务建议，不替代 CPA / lender
- 不建议具体买卖股票，不承诺节税、贷款审批、利率或 refinance 结果
- 只做 scenario analysis、planning framework 和 question checklist
- 最终 tax liability / rate / term 需 CPA 与 lender / private bank 确认
六Shared Knowledge Base 共享基础层
所有 Case Skill 共用以下知识与规则库（含《自住房选房思维》的区域选择 / 选房验房 / AI 找房知识）。
1. Shared Planning Logic
- Fact Finder 字段库 / Client Snapshot 模板
- Risk & Gap 模型 / Red Flags / Buyer Readiness / Liquidity Gap Score
- Cashflow Stress Test / Buy-vs-Sell First 规则
- Keep vs Sell Old Home 规则 / Down Payment Scenario / Advisor Notes
2. Market Knowledge Base
- 城市与社区数据库 / 学区 / 通勤 / 房价区间
- 近期成交 / active inventory / offer competition
- seller vs buyer market / neighborhood liquidity / luxury trend
Palo AltoMenlo ParkAthertonLos Altos (Hills)Mountain ViewCupertinoSunnyvaleSaratogaWoodsidePortola ValleySan MateoBurlingameFremont / Mission SJDublin / PleasantonSeattle / Bellevue（扩展）
5. 区域选择 KB（Region Selection）
- 真学区 vs 伪学区（10 分≠同档：Monta Vista ≠ Milpitas；免费午餐比例反映收入结构）
- 安全/噪音/环境：犯罪率 · Megan's Law · 噪音至少听三次（早中晚夜 · 高速/铁路/机场 WebTrak）
- Zoning 与未来发展：土地用途/改建 · 地铁延伸 · 学区调整 · homeless shelter · 周边墓地/教堂/消防
- 区域固化原则（好区恒好 / 中区→好区 / 差区停留）· A–H 维度加权评分 · 数据源（County Assessor/FEMA/WalkScore）
6. 选房与验房 KB（Property Inspection）
- 房屋分析 13 维：地块 / 地基结构 / 屋顶外墙 / 布局动线 / MEP(暖通·电箱·水路) / 表面材料 / 能源 / 安全健康 / 法律产权 / 维护成本 / 改造潜力 / 流动性 / 软因素
- 硅谷十大硬伤 + Red-flags：贯穿性结构裂缝 · 白蚁木腐 · 大面积霉变 · 屋顶全换 · 无 permit 重大改造 · 主供电 <100A · 临高架/铁路/机场 · 地役权纠纷
- 现场踩点清单：早晚高峰 · 夜间 8–10 点 · 学校放学 · 噪音听三次 · 逐项打勾
7. AI 找房 KB（AI Home Matching）
- MLS 可得：房间数/面积/占地/年代/楼层/图片 → 结构化匹配
- 需 AI 标注：朝向(地图×照片) · 新旧(照片识别) · 户型图判断 · 光线/地势(卫星实景) · 视频输入
- 周边/环境：距超市/学校/公司 · 噪音(铁路/公路/航线) · 电塔/高压线/垃圾场 · 洪水区/地震带(FEMA/NHD)
- 路径：提炼找房元素 → 人工标注与 AI 同步 → 验证 → AI 逐步替代人工
3. Loan & Liquidity KB
- Jumbo / Super jumbo / 30yr / 15yr / ARM / IO ARM
- Bridge / HELOC / Home equity / PAL / SBLOC / Margin / Gift fund
- Stock sale / Tender offer liquidity / Bonus / RSU income 认定
- DTI / Reserve / Down payment strategy / Rate buy-down / Recast / Refinance
4. Tax & Wealth Planning KB
- Capital gain (LT/ST) / NIIT / State income tax / AMT
- RSU taxation / Stock concentration / Property tax / SALT
- 1031 exchange / Depreciation / Rental income
- Trust / LLC / Title / Gift tax / Estate planning 问题
只做 planning framework 与问题识别，不替代 CPA / attorney / lender。
5. Product / Service KB
- Buyer Advisory / Home Upgrade Plan / Liquidity Plan
- RSU-to-Home Funding Plan / Down Payment Strategy Review
- Mortgage & Financing Review / Buy First-Sell Later Plan
- Luxury Buyer Brief / Seller Launch Plan / Annual Home Wealth Review / Membership Follow-up
6. Compliance & Advisor Guardrails
- 不直接提供税务/法律结论，不替代 CPA/attorney/lender
- 不承诺房价上涨、贷款获批、refinance 或节税结果
- 不推荐具体证券交易，不直接建议买卖股票
- 只做 scenario analysis / framework / checklist；重大事项建议咨询 licensed professionals
七客户规划流程
从信息采集到可执行计划的 6 步流程。
Fact Finder 信息采集
收集家庭、收入、资产、RSU/股票、当前与目标房产、贷款、税务、时间线与风险偏好。
输出：Client Snapshot · Missing Info List
Needs Analysis 需求分析
判断核心需求：首次购房 / 学区升级 / 改善型置换 / 豪宅升级 / RSU liquidity / 税务优化 / 贷款结构 / 先买后卖 / 投资房。
输出：Primary & Secondary Planning Issues · Client Motivation Map
Risk & Gap Analysis 风险与缺口
识别现金流/首付/贷款缺口、卖股税务压力、股票集中度、旧房处置、时间线、市场竞争、利率、PAL/SBLOC collateral 风险。
输出：Risk & Gap Analysis · Red Flags · Advisor Notes
Route to Case Skill 分流
分流到最适合的案例规划 Skill（8 选 1 + 辅助 Skill）。
输出：Recommended Case Skill · Routing Reason · Supporting Skills
Propose Strategy & Plan 策略与计划
输出策略路径而非直接推房源：预算区间、城市/学区 shortlist、down payment、funding path、mortgage path、tax-aware 考量、keep-or-sell 分析、30/60/90 天行动计划。
输出：Home Upgrade Plan · Funding & Liquidity Plan · Loan Prep Plan · Professional Coordination Checklist
FAQ & Next Steps 答疑与行动
回答常见问题（现在买还是等？最多买多少？该不该卖股、卖多少？首付 20/30/40%？fixed 还是 ARM？先买还是先卖？旧房租还是卖？）并形成下一步。
输出：FAQ · Advisor Notes · Follow-up Email Draft · Required Documents · Next Steps
八最终输出结果
Skillset 每次运行后输出以下交付物。
Client Snapshot家庭背景、当前住房、收入资产、RSU、买房目标、时间线、风险偏好
Primary Planning Issue核心问题：首购 / 学区升级 / 改善置换 / RSU liquidity / 税务 / 融资 / 先买后卖 / 豪宅 / 投资房
Risk & Gap Analysis现金流、首付缺口、贷款、卖股税务、集中度、旧房处置、竞争、利率风险
Recommended Strategy推荐路径：pre-approval、HELOC、RSU liquidity plan、卖股 vs PAL、fixed vs ARM、租 vs 卖、CPA 估算次序
Funding / Financing Path首付比例、卖股金额区间、mortgage 类型、ARM/fixed、PAL/SBLOC、HELOC/bridge、组合路径、lender Q-list
Product / Service DirectionBuyer Advisory、Home Upgrade Plan、RSU-to-Home、Tax-Aware Down Payment、Financing Review、Annual Review 等
FAQ / Advisor Notes / Next Steps客户常见问题、顾问内部备注、待补充资料、引入 lender / CPA / attorney / private bank / insurance 的节点、7 天 / 30 天行动计划
九MVP 版本建议
第一阶段不需要一次性做完所有 Skill。建议 MVP 先做 5 个核心 Skill。
MVP 5 个核心 Skill
1
Meta Intake & Routing Skill统一客户输入、分诊、风险识别和路由
2
Move-up Buyer Skill对应最多的硅谷家庭学区房 / 改善型置换需求
3
RSU / Stock Liquidity Skill对应 AI 新贵最核心的资产结构问题
4
Tax Optimization Skill对应首付、卖股金额、capital gain tax 与 CPA 协同
5
Mortgage & Financing Strategy Skill对应 fixed vs ARM、PAL、HELOC、bridge 与组合融资
MVP 核心场景：客户已有一套房，RSU/股票资产较多，想从 $2M–$3M 房子升级到 $4M–$6M 学区房，但不确定是否卖股票、首付放多少、用什么贷款、旧房卖还是租。
—— 这个场景最能体现 AstraHome 的差异化。
—— 这个场景最能体现 AstraHome 的差异化。
十未来扩展方向
后续可继续扩展的 Skill。
First Home BuyerBuy First / Sell LaterLuxury / Estate BuyerInvestor / Second Home
Seller LaunchAnnual Home Wealth ReviewMembership NurtureCross-border Buyer
Cross-border Buyer Skill 建议放到第二阶段：牵涉身份、资金来源、税务居民、赠与、遗产税和法律结构，复杂度较高，必须有更强 guardrails 和专业合作方支持。
十一一句话总结
AstraHome AI 新贵买房置换 Skillset 的核心
先用 Meta Skill 判断客户属于哪一种住房升级场景，再进入具体 Case Skill，把房产、RSU/股票、税务、贷款、现金流、旧房处置和市场机会放在一起分析，最终输出一套可执行的 Home Upgrade Plan。
它解决的不是「我要买哪套房」这个单点问题，而是：AI 财富时代，一个科技家庭如何更聪明、更安全、更系统地完成住房升级。
它解决的不是「我要买哪套房」这个单点问题，而是：AI 财富时代，一个科技家庭如何更聪明、更安全、更系统地完成住房升级。